Tekninen lautakunta
Pöytäkirja 18.04.2023/Pykälä 88

TL 08.03.2023 § 42 

Valmistelija hallintojohtaja-kaupunginlakimies Markus Hämäläinen

 markus.hamalainen@savonlinna.fi, 050 470 9394

Selostus Taustaa

 --------------------- ovat 5.1.2023 päivätyllä hinnanalennus- ja korvausvaatimuksella (jäljempänä "korvausvaatimus", pöytäkirjaliite A) vaatinut Savonlinnan kaupunkia korvaamaan yhteensä 50.699,39 euroa.

 Vaadittu määrä koostuu seuraavista eristä:

 Massanvaihto asuinrakennuksen osalta  20.858,28 euroa

 Ylijäämämassojen siirto ja tasoitus    3.918,40 euroa

 Massanvaihto autotalli/varastorakennus  18.330,71 euroa

  vaihtoehto: kaupunki suorittaa autotallia ja varastorakennusta koskevan massanvaihdon 

 Hinnanalennusta tontin kauppahinnasta  7.592,00 euroa

Hinnanalennus- ja korvausvaatimuksen tueksi on esitetty seuraavat asiakirjat:

Pöytäkirjaliite B: Pohjatutkimukset ja perustamistapalausunto

Pöytäkirjaliite C: Perustamistapalausunnon lisäselvitys

Pöytäkirjaliite D: Rakennepiiirustus perustusleikkaukset ja detaljit

Pöytäkirjaliite E: Rakennepiirustus perustus ja radon

Pöytäkirjaliite F: Rakennepiirustus salaojat ja routasuojaus

 Pöytäkirjaliite G: Sähköpostikeskustelu  

Pöytäkirjaliite H: Sähköposti kustannuksista

Pöytäkirjaliite I: Sähköposti kustannuksista

Pöytäkirjaliite J: Selvitys kustannuksista

Pöytäkirjaliite K: Selvitys kustannuksista 2

Pöytäkirjaliite L: Erittely kustannuksista

Pöytäkirjaliite M: Sähköposti korvaushakemuksen saate

Pöytäkirjaliite N: Asemapiirustus

Lisäksi asian käsittelyyn liittyy seuraavia liitteitä:

Pöytäkirjaliite O: Sähköpostikeskustelu ostajien kanssa

Pöytäkirjaliite P: Kauppakirja ja sen nimetyt liitteet

 Kauppaa ja kiinteistöä koskevat tiedot

 26.8.2022 tehty kiinteistökauppa tontista -------------------------------------------. Kauppahinta on ollut 15.184,00 euroa.

Kauppakirjan 6. kohdan mukaan ostaja on käynyt kiinteistöllä. Ostaja on tarkastanut kiinteistön, sen alueen ja rajat sekä tutustunut alueen maasto-olosuhteisiin. Ostaja on verrannut näitä seikkoja kaupan kohteesta esitetyistä asiakirjoista saataviin tietoihin. Ostajalla ei kauppakirjan perusteella ole ollut huomauttamista näiden seikkojen osalta.

Ostajat ovat kauppakirjan 7. kohdan perusteella perehtyneet seuraaviin asiakirjoihin: 1) lainhuutotodistus, 2) rasitustodistus, 3) kiinteistörekisteriote ja 4) tonttikartta asemakaavamääräyksineen.

Edelleen kauppakirjan kohdan 8. perusteella ostajat ovat sitoutuneet vastaamaan tontilla mahdollisesti olevien rakennusten tai rakennelmien purkamisesta sekä muista tontin kuntoonpanokustannuksista.

 Korvausvaatimuksen keskeiset perusteet

 ------- katsovat, että Savonlinnan kaupunki on myynyt rakentamiseen kelvottoman omakotitalotontin ja jättänyt ilmoittamatta siitä. Korvausvaatimus perustuu tästä aiheutuneeseen ylimääräiseen kustannukseen ja edelleen korvausvaatimuksen tekijät katsovat olevansa samalla perusteella oikeutettuja hinnanalennukseen.

 Korvausvaatimuksen perusteeksi on esitetty se, että vasta tehdyn kaupan jälkeen ostajat saivat tietää, että kiinteistö on pääosin rakentamatonta joutomaata ja, että entiselle peltomaalle on kuljetettu vuosien varrella rakentamiseen pääosin kelpaamatonta maa-ainesta sekä massoja joudutaan vaihtamaan rakentamisen myötä.

 Edelleen korvausvaatimuksessa esitetään, että kaupunki on kiinteistökauppaa tehdessään ollut tietoinen edellä mainituista asioista, jotka aiheuttavat kiinteistön rakentamiskelvottomuuden.

 Muuta huomioitavaa

 Korvausvaatimuksessa tuodaan esille se, että kiinteistön ostajille on tarjottu toista korvaavaa tonttia. Ostajat korvausvaatimuksen mukaan kieltäytyivät tästä tarjouksesta. Tässä vaiheessa korvausvaatimuksen mukaan oli ehtinyt syntymään kustannuksia tontin raivauksesta, maaperätutkimuksesta ja suunnittelutyöstä.

 Korvausvaatimuksen pöytäkirjaliitteen O mukaisesta sähköpostiketjusta ilmenee, että ostajat ovat tiedustelleet sitä, onko alueelle/tontille tehty maaperätutkimuksia. Maankäyttöinsinööri on vastauksessaan ilmoittanut ostajille ennen kaupantekoa, että alueella ei ole tehty maaperätutkimuksia. Tontin vuokralainen/ostaja suorittaa rakennushankkeen toteuttamiseen liiittyvät tarvittavat maaperätutkimukset ja vastaa rakennuksen perustamistavasta. Maankäyttöinsinööri on edelleen ilmoittanut ostajille, että rakentamisohjeen tulkinnassa ja rakentamiseen liittyvissä kysymyksissä kysymyksiä voi esittää rakennusvalvontaan.

 Korvausvaatimukseen liitetystä tositteesta käy ilmi, että tontilla on tehty maansiirtotöitä.

 Sovellettavasta lainsäädännöstä

 Kiinteistön kauppaa koskevaan virheeseen sovelletaan maakaaren (540/1995) säännöksiä. Tarkemmin laatuvirheestä säädetään lain 17 §:ssä, jonka 1 momentin mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos

 1) kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu;

 2) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

 3) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

 4) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön; tai

 5) kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

 Säännöksen 2 momentin mukaan ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi 1 momentin 1-4 kohdassa tarkoitetun virheen perusteella oikeus saada korvaus vahingostaan.

 Myyjä ei vastaa pelkästään niistä tiedoista, joita kohteesta annetaan ennen kaupantekoa. Myyjä voi joutua vastuuseen myös tietojen antamatta jättämisestä. Myyjällä on siten tietty tiedonantovelvollisuus. Vaikka kiinteistö olisi myyty "sellaisena kuin se on" varaumaa käyttäen, myyjälle syntyy virhevastuu, jos hän ennen kaupantekoa on laiminlyönyt antaa ostajalle tiedon sellaisesta seikasta, josta hänen täytyy olettaa tienneen ja jolla olisi ollut merkitystä kaupan lopputuloksen kannalta (Kiinteistön kauppa, muu luovutus ja kirjaus, s. 313).

 Ostajalla on oma selonottovelvollisuutensa. Kun selonottovelvollisuus on ostajalla, hänen on otettava selko seikoista, joilla on hänelle merkitystä kaupan kannalta. Ostaja ei voi vedota laatuvirheeseen, joka hänen olisi pitänyt havaita kiinteistön tavanomaisessa tarkastuksessa. Tietämättömyys ostajan selonottovelvollisuuden piiriin kuuluvista seikoista jää ostaja omalle vastuulle. Tämän vuoksi ostaja ei voi vedota näihin seikkoihin virheenä kun ei myöskään seikkoihin, joista ostaja on tosiasiallisesti  tietoinen kauppaa tehtäessä. Ostajan tieto tai selonottovelvollisuuden laiminlyönti ei kuitenkaan vapauta myyjää virhevastuusta, jos myyjä on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti (sama teos kuin edellä, s. 88).

 Hinnanalennusta ja vahingonkorvausta ei makseta päällekkäisinä, joten kiinteistön arvonalentumisesta ei suoriteta vahingonkorvausta siltä osin, kuin se on korvattu hinnanalennuksena (sama teos kuin edellä, s. 259).

 Asian arviointia

 Korvausvaatimuksessa esitettyjä virheitä tulee arvioida maakaaren laatuvirhettä koskevien säännösten kannalta.

 Asiassa on keskeistä arvioida ensinnäkin sitä, onko kauppakirjassa sovittu vastuunjaosta koskien myydyn tontin maaperää, ja jos asiasta ei ole sovittu, onko kaupunki täyttänyt tiedonantovelvollisuutensa sekä ostajat selonottovelvollisuutensa.

 Kauppakirjasta tai sen liitteistä ei nimenomaisesti käy ilmi korvausvaatimuksessa esitettyä seikkaa myydyn tontin maaperän laadusta ja tarkemmin sitä, että kyseessä on entinen peltoalue, johon on kuljetettu vuosien varrella rakentamiseen pääosin kelpaamatonta maa-ainesta. Kauppakirjan kohdassa  8. perusteella ostajat ovat kuitenkin sitoutuneet vastaamaan tontilla mahdollisesti olevien rakennusten tai rakennelmien purkamisesta sekä muista tontin kuntoonpanokustannuksista. Kauppakirjassa on siten sovittu vastuunjaosta tontin rakentamiskelpoiseksi saattamisen osalta. Tämän lisäksi on todettava, että ostajat ovat ilmoittaneet kauppakirjassa tutustuneensa maasto-olosuhteisiin.

 Tiedonantovelvollisuuden osalta kaupunki on ilmoittanut ennen kaupantekoa, että tontilla ei ole tehty maaperätutkimuksia ja ostaja vastaa maaperätutkimuksista ja vastaa rakentamisen perustamistavasta. Kaupungin voidaan siten katsoa täyttäneen tiedonantovelvollisuutensa. Edellä mainitun tiedon jälkeen ostajille on syntynyt selonottovelvollisuus maaperän laadun osalta. Ostajat eivät kuitenkaan ole vaatineet tältä osin lisätutkimuksia ennen kaupantekoa ja ovat siten hyväksyneet tätä koskevan riskin ja kantavat vastuun maaperän kunnostuskustannuksista.

 Korvausvaatimuksen esittäjät eivät ole osoittaneet, että kiinteistössä olisi maakaaren tarkoittama laatuvirhe. Näin ollen ostajat eivät ole oikeutettuja hinnanalennukseen tai vahingonkorvaukseen.

Voidaan myös todeta, että asiassa ei korvausvaatimuksessa esitettyjen seikkojen valossa käy ilmi, että kaupungin toimintaa voitaisiin muutoinkaan pitää törkeän huolimattomana.

Korvausvaatimuksessa esitettyjä määriä voidaan pitää liiallisena. Korvausmäärässä on esimerkiksi vaadittu tärytykseen liittyvänä kustannuksena 1.837,50 €, joka vastaa 49 euron tuntihintaa. Ostajat ovat kuitenkin tehneet tärytyksen itse, mistä johtuen 49 euron tuntihintaa ei voida pitää todellisena aiheutuneena vahinkona. Mikäli ostajat olisivat suostuneet esitettyyn tarjoukseen vaihtaa tonttia, olisivat kustannukset voineet jäädä merkittävältä osin syntymättä. Kun kaupunki esitti tarjouksen, kustannuksia oli syntynyt tontin raivauksesta, maaperätutkimuksesta ja suunnittelutyöstä. Korvaushakemuksessa esitettyjä hinnanalennusvaatimusta ja vahingonkorvausta voidaan pitää päällekkäisinä. Ostajilla ei ole oikeutta saada vahingonkorvausta siitä osasta, mikä huomioitaisiin hinnanalennuksena. Muun selvityksen puuttuessa päällekkäisenä voidaan pitää koko hinnanalennuksen määrää 7.592,00 euroa.

Sovinto

Lautakunta katsoo, että mahdollisten oikeudenkäyntiriskien välttämiseksi on syytä arvioida sovinnon edellytyksiä ja pitääkin perusteltuna, että korvausvaatimuksen esittäjien kanssa voidaan tarvittaessa käydä neuvotteluja asian ratkaisemiseksi sovinnollisesti.

Muutoksenhausta

Tällä päätöksellä viranomainen ei ratkaise sitovasti kysymystä siitä, onko Savonlinnan kaupunki korvausvelvollinen asiassa, vaan viranomainen antaa kantansa korvausvelvollisuuteensa. Päätöksen oheen liitettyjen oikaisuvaatimusohjeiden lisäksi korvausta vaativalla on oikeus saattaa korvausvelvollisuutta ja sen määrää koskeva asia toimivaltaisen käräjäoikeuden ratkaistavaksi.

Lapsivaikutusten arviointi Asialla ei ole merkittäviä vaikutuksia.

Yritysvaikutusten arviointi Asialla ei ole merkittäviä vaikutuksia.

Maankäyttöneuvottelija Tiina Inkinen selostaa asiaa kokouksessa.

Esittelijä Tekninen johtaja Tikkanen Kari

Päätösehdotus Tekninen lautakunta päättää hylätä korvausvaatimuksen ja valtuuttaa teknisen johtajan tai hänen määräämänsä käymään asiassa sovintoneuvottelut ottaen huomioon selostusosassa esitetyt seikat.

Käsittely Lautakunta kuuli asiasta maankäyttöneuvottelija Tiina Inkistä.

 Jäsenet Jouni Matilainen ja Aila Makkonen poistuivat kokouksesta ennen tämän asian päätöksentekoa. Aila Makkosen varajäsen Raisa Porvali saapui kokoukseen ennen tämän asian päätöksentekoa klo 17.30.

 Käsittelyn kuluessa Ritva Suomalainen teki Seppo Kososen ja Pekka Kilpeläisen sekä Tero Juutin kannattaman esityksen, että asia palautetaan uudelleen valmisteltavaksi.

Päätös Puheenjohtaja totesi, että lautakunta hyväksyi yksimielisesti Ritva Suomalaisen esityksen ja palautti asian uudelleen valmisteltavaksi.

Tiedoksi -------------

 ------------

Toimenpiteet Tekninen toimiala/tekninen johtaja

TL 18.04.2023     

1205/10.01.01/2022  

Valmistelija maankäyttöasiantuntija Petra Junnila,
petra.junnila@savonlinna.fi, p. 044 417 4670

Selostus Tekninen johtaja, kaavoituspäällikkö ja maankäyttöasiantuntija kävivät 23.3.2023 --------------------- kanssa sovintoneuvottelut koskien TL 08.03.2023 § 42 selostusosassa esitettyjä korvausvaatimuksia sekä kaupungin lakimies Markus Hämäläisen esille nostamia kauppaa koskevia tietoja sekä asian arviointia.

 Neuvottelujen pohjalta laadittiin sovintosopimus, jolla osapuolet sopivat syntyneen erimielisyyden lopullisesti. Sovintosopimuksen tarkoituksena on välttää mahdollinen pitkäkestoinen oikeudenkäynti ja saada sovinnollinen ratkaisu ilman merkittäviä kustannuksia kummallekaan osapuolelle----------------------- ovat 12.4.2023 allekirjoittaneet sovintosopimuksen, jolla luopuvat aikaisemmasta korvausvaatimuksestaan.

 Sovintosopimus pöytäkirjaliitteenä Q (ei julkinen JulkL 24 § 17).

Lapsivaikutusten arviointi Asialla ei ole merkittäviä vaikutuksia.

Yritysvaikutusten arviointi  Asialla ei ole merkittäviä vaikutuksia.

Esittelijä Tekninen johtaja Tikkanen Kari

Päätösehdotus Tekninen lautakunta hyväksyy pöytäkirjaliitteenä Q (ei julkinen JulkL 24 § 17) olevan sovintosopimuksen ja valtuuttaa teknisen johtajan tai hänen määräämänsä allekirjoittamaan sen. Sovintosopimuksen voimaantullessa korvausvaatimus rakentamattoman tontin kaupasta raukeaa.

Päätös Päätösehdotus hyväksyttiin.

Toimenpiteet Maankäyttöpalvelut/tekninen johtaja