Tekninen lautakunta
Pöytäkirja 03.03.2026/Pykälä 46

TL 09.09.2025 § 152 

Valmistelija Kaavoituspäällikkö Päivi Behm, paivi.behm(at)savonlinna.fi, 044 417 4655

Selostus Kiinteistönomistaja (Suur-Savon Osuuspankki) on lähestynyt kaupunkia sekä pyytänyt asemakaavamuutosta omistamastaan kiinteistöstä 740-2-8-4 osoitteesssa Olavinkatu 49. Kaavoituspäällikkö on neuvotellut kaavoitussopimuksesta kiinteistönomistajan kanssa, pöytäkirjan liite A kaavoitussopimus.

 Kiinteistönomistajan tarkoituksena on, että asemakaavamuutoksessa pyritään tavoiteaikatauluun, missä kaavatyö olisi valmis vuoden 2026 aikana. Käyttötarkoitukset asemakaavassa osoitetaan mahdollisimman väljinä ja sallivina. Ensisijaisesti alue on tarkoitus kaavoittaa 1. kerroksen osalta liiketoiminnoille sekä toisesta kerroksesta ylöspäin asumiselle noin 40–60 asuntoa sekä nostaa nykyistä kerroskorkeutta IV - VI -kerrokseen siten, että kiinteistölle tulee lisää rakennusoikeutta. Suunnittelussa on tarkoitus ottaa huomioon näkymät Olavinkadulta ja sijainti keskeisellä paikalla kaupunkikuvassa. Ensisijaisesti kiinteistön pysäköinti järjestettäisiin kaupungilta hankittavalla tai muulla tavoin pysäköintioikeuden saamalla pysäköintikannella LPA. Pysäköintimitoitus suunnitellaan kaavamuutoksen toimintojen perusteella. Liittymät Piispanrinteen kautta pysäköintikannalle nähdään tärkeänä kiinteistöhuollolle.

 Kiinteistönomistajan kaavamuutoskonsulttina ja arkkitehtina sekä rakennusteknisenä asiantuntijana toimii Granlund Oy.

 Neuvottelujen pohjalta kaupungille kiinteistönomistajan esittämät tavoitteet kaavamuutokselle soveltuvat sekä kaavoitussopimus liite A on laadittu yhteisymmärryksessä. Rakentamisen mitoitus, kiinteistöhuollon sekä pysäköintialueiden sijoittuminen ratkaistaan kaavoituksen yhteydessä. Pysäköintimitoitus ratkaistaan kaavoituksessa. Kaupunki on käyttänyt keskustassa seuraavaa mitoitusta; liike- ja toimistotilat 1 ap / 60 k-m², asunnot 2 ap / 3 asuntoa sekä palveluasunnot 1 ap / 200 k-m². Kaupunki edellyttää keskeisen sijainnin Olavinkadulla vuoksi havainnekuvia lopputoteutuksesta sen kaupunkikuvallisen laadun arvioimiseksi. Mikäli asemakaavamuutosta koskeva työ jatkuu kaavaehdotusvaiheeseen, Kaupunki ja kiinteistönomistaja neuvottelevat asemakaavaehdotuksen nähtävänä olon jälkeen tarvittaessa alueidenkäyttölain mukaisen maankäyttösopimuksen sopimusalueen asemakaavan toteuttamisesta.

 Kaavamuutokseen on tarpeen sisällyttää kaupungin omistama pysäköintikansi kiinteistöllä 740-2-8-7 sekä katualuetta kiinteistöstä 740-2-9901-99 (kaupunginosassa 2 Keskusta). Pysäköintikannesta on teetetty kuntoarvio sekä se on tutkimusten mukaan tarpeen korjata viden vuoden sisällä. Pysäköintikannesta teetetään vielä kiinteistö-arvio (AKA), jolloin voidaan määritellä sen mahdollinen myyntihinta Olavinkatu 49 pysäköintipaikkoja varten, mikäli tähän pysäköintiratkaisuun kaavamuutoksessa päädytään.

 Kaavatyön aikana tulee selvittää purkamisen ja rakentamisen mahdolliset vaikutukset Kirkkokadun sekä alikulkevan Haapasalmenkadun katu- ja siltarakenteisiin. Kaupungilla on tulossa lähivuosina tehtäväksi Kirkkokadun sillan korjaaminen. Kaupunki ei varaudu rakentamisen mahdollisesti edellyttämiin korjauksiin Kirkkokadun tukimuurirakenteisiin, jotka ovat Kiinteistönomistajan puolella ja vastuulla.Olavinkatu Kirkkokadun Haapasalmenkadun ylittävä siltä kuuluu vielä taitorakennerekisterin mukaan valtiolle sekä sillan siirrosta kaupungille on käyty keskusteluja. Siltarakenteesta pitää siitä tehdyn kuntoarvion lisäksi teettää vielä erikoistutkimukset.

 Piispanrinteelle ja Kirkkokadulle sekä Olavinkadulle tulee, jos kiinteistönomistajan kaavamuutoshanke edellyttää, laatia asemakaavahankkeen yhteydessä yleissuunnittelutasoiset kuvat liikennejärjestelyistä. Kiinteistönomistajan on huomattava, että liikennealueiden muuttaminen ja toteutus edellyttävät teknisen lautakunnan hyväksymiä katusuunnitelmia ja valtuuston päätöksiä katuhankkeiden rahoituksesta. Ajoneuvoliittymät tulee kiinteistölle järjestää ensisijaisesti Piispanrinteen ja pysäköintikannen kautta. Lisäksi olisi hyvä tarkastella pyöräpysäköinnin tarvetta Olavinkadun puolella sekä säilyttää Olavinkadun suunnitteluperiaatteet kevyen liikenteen ratkaisujen osalta.

 Lisäksi kaupunki on neuvotellut viereisen yksityisomistuksessa olevan kiinteistön Olavinkatu 51 (740-2-8-3) saamisesta kaavamuutokseen mukaan sekä tehnyt ostotarjouksen ehdollisena (edellyttää teknisen lautakunnan päätöstä), mutta asiassa ei ole vielä päästy sopimukseen. Teknisesti Olavinkatu 49 voidaan asemakaavoittaa ja rakentaa ilman Olavinkatu 51:stä. Olavinkatu 51 kuntoon liittyvät kysymykset ja korjausvelvoitteiden asettaminen kuuluvat rakennus- ja ympäristölautakunnalle.

Toimivalta Hallintosääntö 4 luku 6 § tekninen lautakunta päättää kaavoitussopimuksen tekemisestä tapauksissa, joissa kaavaa ja kaavamuutosta ei ole pidettävä vaikutukseltaan vähäisenä sekä 3 luku 3 § kaupunginhallitus päättää asemakaavoituksen käynnistämisestä

Esittelijä Tekninen johtaja Siponen Kari

Päätösehdotus Tekninen lautakunta päättää hyväksyä liitteen A kaavoitussopimuksen sekä esittää kaupunginhallitukselle, että se käynnistää Olavinkatu 49 asemakaavoituksen koskien kiinteistöjä 740-2-8-4, 740-2-8-7 ja osaa kiinteistöstä 740-2-9901-99 (kaupunginosassa 2 Keskusta).

Käsittely Kaavoituspäällikkö Päivi Behm sekä maankäyttöasiantuntija Petra Junnila selostivat asiaa kokouksessa. Behm ja Junnila poistuivat kokouksesta klo 16.50.

Päätös Päätösehdotus hyväksyttiin.

Tiedoksi Kiinteistönomistaja

Toimenpiteet Kaupunginhallitus

KH 06.10.2025 § 382 

Valmistelija  Kaavoituspäällikkö Päivi Behm, paivi.behm(at)savonlinna.fi, 044 417 4655

Selostus Teknisen lautakunnan 09.09.2025 § 152 mukaisesti.

Toimivalta Hallintosääntö 4 luku 6 § tekninen lautakunta päättää kaavoitussopimuksen tekemisestä tapauksissa, joissa kaavaa ja kaavamuutosta ei ole pidettävä vaikutukseltaan vähäisenä sekä 3 luku 3 § kaupunginhallitus päättää asemakaavoituksen käynnistämisestä

Esittelijä Kaupunginjohtaja Hämäläinen Markus

Päätösehdotus Kaupunginhallitus päättää käynnistää Olavinkatu 49 asemakaavoituksen koskien kiinteistöjä 740-2-8-4, 740-2-8-7 ja osaa kiinteistöstä 740-2-9901-99 (kaupunginosassa 2 Keskusta).

 Jarmo Tiainen ilmoitti Osuuspankin hallintoneuvoston jäsenenä esteellisyytensä (yhteisöjäävi HallL 28 § 1. mom. k. 5) ja poistui kokouksesta tämän asian käsittelyn ja päätöksenteon ajaksi.

 Varajäsen Mikko Tiainen liittyi kokoukseen asian käsittelyn ja päätöksenteon ajaksi klo 20.09.

Päätös Päätösehdotus hyväksyttiin.

Toimenpiteet Kaavoituspalvelut

 Varajäsen Mikko Tiainen poistui kokouksesta tämän asian päätöksen teon jälkeen ja Jarmo Tiainen liittyi takaisin kokoukseen klo 20.11.

TL 03.03.2026 § 46 

683/10.02.03.00/2025

Valmistelija Kaavoituspäällikkö Päivi Behm

 paivi.behm@savonlinna.fi, p. 044 417 4655

Selostus Kokouksen TL 09.09.2025 § 152 ja KH 06.10.2025 § 382 selostusosien mukaisesti.

 Kiinteistönomistajan (Suur-Savon Osuuspankki) kaavamuutoskonsulttina ja arkkitehtina sekä rakennusteknisenä asiantuntijana toimii Granlund Oy on laatinut kaupungin ohjauksessa kaavaluonnoksen.

 Asemakaavamuutos laaditaan kiinteistönomistajan aloitteesta nykyisen vuosina 1980–81 valmistuneen pankkirakennuksen purkamiseksi ja uuden, pienemmän liiketilan sekä asuinkerrostalojen rakentamiseksi. Tavoitteena on sijoittaa liiketilat 1. kerrokseen Olavinkadun tasoon, osoittaa asumista ylempiin kerroksiin, lisätä rakennusoikeutta 1500 k-m² (1750 → 3250 k-m²), korottaa kerroslukua III:sta V:een sekä vahvistaa Savonlinnan ydinkeskustan elinvoimaa.

 Suunnittelualue sijaitsee Savonlinnan ydinkeskustassa ja rajautuu Olavinkatuun, Kirkkokatuun, Piispanrinteen katualueeseen sekä Olavinkatu 51:n tonttiin. Alueella on merkittävä kaupunkikuvallinen asema Olavinkadun näkymäakselin päätteenä.

 Tontilla on tällä hetkellä 2. kerroksinen pankki- ja toimistorakennus, jonka takana sijaitsee paikoituskansi. Kansi on käyttöikänsä loppuvaiheessa ja sen kantavuus on rajoittunut. Paikoituskansi sekä katualueet ovat kaupungin omistuksessa. Maaperä on rakennettua kalliota ja moreenia, eikä alueella ole luonnonsuojeluarvoja tai muinaisjäännöksiä. Olavinkadun liikennemäärät ovat 8200–11000 ajoneuvoa vuorokaudessa. Meluselvityksen perusteella parvekkeet tulee lasittaa ja julkisivujen ääneneristävyyden olla vähintään 30 dB.

 Kaavaa varten tarkasteltiin kolmea vaihtoehtoa (Ve1–Ve3). Valituksi tuli vaihtoehto 3, koska se mahdollistaa kahden viisikerroksisen lamellitalon toteuttamisen, jakaa rakennusmassan kahteen selkeään osaan, tuottaa 48 asuntoa (keskikoko 37 m²), säilyttää Olavinkadun mittakaavan ja hyödyntää olemassa olevan paikoituskannen.

 Kaavaratkaisussa alue osoitetaan asuin-, liike-  ja toimistorakennusten korttelialueeksi (AL). Rakennusoikeus on 3250 k-m² ja kerrosluku V. Olavinkadun varteen sijoitettavat liiketilat ovat pakollisia ensimmäisessä kerroksessa. Julkisivujen kivijalka toteutetaan luonnonkivestä, kerrokset 2–4 rapataan ja ylin kerros verhoillaan metalli- tai kivilevyin. Parvekkeet lasitetaan ja osin tiivistetään meluntorjuntavaatimusten mukaisesti. Pihakansi toteutetaan kansirakenteisena ja oleskelualueet suunnitellaan meluohjearvojen sisälle.

 Alueen pysäköinti toteutetaan LPA kannella, jonne sijoittuu 38 autopaikkaa. Raskas huolto hoidetaan Piispanrinteen huoltotaskun kautta, ja alueelle voidaan toteuttaa kevyitä autokatoksia. Tontista erotetaan noin 5 metrin kaistale Olavinkadun katualueeksi, ja kadulle laaditaan myöhemmin erillinen katusuunnitelma, joka käsittelee muun muassa katualueen jäsentelyä ja liittymiä sekä kiinteistön puolella asiointipaikkoja, huoltoyhteyksiä, terasseja ja istutuksia.

 Kaavamuutoksen vaikutusten arvioinnin perusteella hanke parantaa alueen kaupunkikuvaa, täydentää ydinkeskustan rakennetta ja palauttaa tontin historialliselle jaolle ominaisen rytmin. Asukasmäärän odotetaan kasvavan noin 86 henkilöllä, mikä tukee keskustan palveluja ja elinvoimaa. Liikenteelliset vaikutukset ovat hallittavissa, ja pysäköinti voidaan järjestää tontin sisällä. Luontoarvoihin ei kohdistu vaikutuksia, ja hulevesien käsittely ratkaistaan tarkemmin rakennusluvan yhteydessä.

 Kaavaprosessi on käynnistynyt 6.10.2025 (KH § 382) kiinteistönomistajan aloitteesta. Kaavatyön tavoitteena on ajantasaistaa kaavamääräyksiä ja mahdollistaa alueen kehittäminen kiinteistönomistajan tarpeiden ja tavoitteiden mukaisesti. Kaavatyön yhteydessä arvioidaan kaavamuutoksen vaikutuksen mm. rakennettuun ympäristöön, liikenteeseen, palveluihin ja ympäristöön. Tarkoituksena on, että kaavaluonnos ja -ehdotus asetetaan nähtäville virallisen prosessin mukaisesti vuoden 2026 aikana. Osallisilla on mahdollisuus esittää mielipiteensä kaavaluonnoksesta ja myöhemmin kaavaehdotuksesta. Kiinteistönomistajan kanssa neuvotellaan maankäyttösopimuksesta kaavaehdotusvaiheessa, ennen kaavan hyväksymiskäsittelyä. Kaava voidaan toteuttaa sen saatua lainvoiman.

 Kaavaluonnos liitteineen on pöytäkirjan liitteinä B-F.

Toimivalta Hallintosääntö 4 luku 6 §

Esittelijä Tekninen johtaja Siponen Kari

Päätösehdotus 

Päätös 

Tiedoksi Kiinteistönomistaja

Toimenpiteet Maankäyttöpalvelut / kaavoituspalvelut